Le dispositif d'exonération fiscale selon la loi Pinel La loi Pinel permet aux particuliers qui achètent un bien locatif de bénéficier d'un avantage fiscal, c'est-à-dire d'une réduction d'impôt. En effet, la loi Pinel récompense les investissements locatifs réalisés en France en accordant cette réduction aux acquéreurs sur leur déclaration, s'ils remplissent un ensemble de conditions, qui sont fixées par la loi. En général, et indépendamment de la loi Pinel, investir dans l'immobilier nécessite beaucoup de réflexion et de préparation. Ce type de projet, à la base relativement complexe, nécessite le conseil de professionnels, spécialisés dans le domaine. Ils vous aideront en fait à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation et de vos attentes.
Le principe de la loi Pinel
Tout d'abord, sachez que pour bénéficier de la réduction d'impôt accordée par la loi Pinel, vous devez être fiscalement domicilié en France, c'est-à-dire avoir votre résidence principale, et vous devez investir dans un bien locatif en remplissant un nombre d'exigences, y compris la location de logements achetés. Initialement, cette exonération fiscale était possible selon la loi Duflot. La loi Pinel remplace la loi Duflot depuis 2014 (suite à la loi de finances pour 2015). La réduction d'impôt permise par l'exonération fiscale de l'investissement immobilier effectuée en vertu de la Loi Pinel est donc possible pour les acquisitions d'immeubles locatifs effectuées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016; tous les critères d'éligibilité pour bénéficier de cette réduction figurent dans le code général des impôts (article 46 AZA et suivants). L'avantage fiscal accordé par la loi Pinel reste essentiellement le même que celui de la loi Duflot. L'enjeu de l'appareil Pinel est triple:
construire des habitations dans des "zones tendues", c'est-à-dire dans des municipalités, des villes, où l'offre de logements est très inférieure à la demande,
encourager l'investissement immobilier en France,
développer une offre de logements locatifs dits «intermédiaires», c'est-à-dire proposer des logements accessibles aux ménages n'ayant pas accès au «logement social» car leurs revenus sont supérieurs au plafond mais en même temps en difficulté trouver un logement sur le «marché libre» en raison d'un manque général de ressources. Pour pouvoir calculer la rentabilité d'un investissement locatif, le mieux est de réaliser une simulation Pinel en ligne.
Le mécanisme d'exonération fiscale de la loi Pinel en faveur de l'investissement locatif permet ainsi de bénéficier d'une réduction d'impôt pour l'acquisition ou la construction d'une maison neuve. En contrepartie, vous devez vous engager à le louer nu, utilisé comme habitation principale et à un prix inférieur au marché immobilier appliqué dans la zone territoriale concernée. La durée de la réduction de l'impôt sur le revenu est parallèle à celle du bail de la propriété; il doit être d'au moins 6 ans, c'est-à-dire que vous devez louer l'appartement (ou la maison) pour au moins 6 ans. La période de location peut toutefois être renouvelée pour 3 ou 6 ans, donc au total, 9 dernières années ou 12 ans. Plus la durée de l'engagement est longue, plus la réduction d'impôt est importante: pour une période de 6 ans, vous bénéficiez d'une réduction de 12% sur le prix d'achat, de 9 ans 18% et de 12 ans 21% 29% à l'étranger). De même, les résidences acquises par des sociétés de placement immobilier (FPI) peuvent également être admissibles en vertu de la Loi Pinel, si les IPAC remplissent les mêmes conditions que celles exigées pour les acheteurs individuels.
Quelles sont les conditions à respecter?
Plusieurs conditions doivent être remplies pour réaliser un investissement conformément à la loi Pinel et pour pouvoir prétendre à l'avantage fiscal qu'il accorde. Les conditions sont toutes cumulatives, sans exception, et sont les suivantes:
le logement doit être loué pour une période minimale de 6 ans (éventuellement 9 ou 12 ans),
il est dans une zone tendue et est loué non meublé comme résidence principale;
le loyer appliqué respecte un plafond de loyer défini par la loi, qui varie selon la zone géographique et la surface pondérée, et qui doit souvent être inférieur d'environ 20% aux loyers du marché;
le locataire doit disposer de ressources ne dépassant pas un certain plafond légal (selon la résidence fiscale), l'objectif étant de réserver les logements concernés aux ménages modestes, et
il est un tiers, mais peut aussi être un ascendant ou un descendant du propriétaire (depuis le 1er janvier 2015), s'il n'est pas déjà considéré par les autorités publiques comme un membre de la maison fiscale du propriétaire;
le boîtier doit être neuf et respecter un niveau global de performance énergétique, défini par la loi (réglementation thermique dite «RT 2012» ou l'étiquette dite «BBC 20052»).
Selon la loi, une maison est considérée comme "nouvelle" quand il répond à certains critères. Par exemple, il est acquis neuf ou dans l'état d'avancement futur, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, ou l'acheteur le fait construire, sous réserve d'une demande de permis de construire (entre les mêmes dates), tout comme le logement en question fait l'objet, entre ces mêmes dates, d'un travail concourant à la production ou à la livraison d'un nouveau bâtiment, ou fait l'objet d'un travail de réhabilitation lui permettant d'acquérir des performances techniques proches de celles d'une maison neuve. Toutes les conditions et délais sont détaillés dans la loi. En outre, il convient de noter que les zones géographiques éligibles au programme Pinel sont réparties en 5 catégories: les investissements réalisés dans les zones A bis, A et B1 peuvent bénéficier des avantages de la loi Pinel, ceux réalisés dans la zone B2 nécessitent une préfecture approbation, et ceux de la zone C sont exclus de l'appareil. La liste des villes et villages est annexée à la loi Pinel. Certaines propriétés, cependant, sont catégoriquement exclues de la loi Pinel, par exemple les bâtiments historiques ou ceux bénéficiant déjà d'avantages fiscaux d'un autre dispositif, comme la loi Malraux. Attention, le dispositif de la loi Pinel impose deux limites: le propriétaire peut acheter au maximum deux résidences par an selon l'appareil Pinel, et la réduction d'impôt accordée s'applique sur la part maximale totale des deux acquisitions ensemble, pour un investissement plafonné à 300.000 euros (et 5 500 euros par mètre carré acheté), indépendamment de la durée du bail et de la zone géographique (ou du logement) concernée (s). De plus, les plafonds appliqués aux ressources et loyers du locataire sont révisés chaque année au 1er janvier.
Les avantages du dispositif Pinel: pourquoi investir dans l'immobilier locatif? Les raisons d'acheter une maison à travers la loi Pinel sont très simples: de nombreux avantages! L'appareil vous donne l'opportunité à la fois de créer de la richesse en garantissant la sécurité du capital investi (puisque vous ne prenez aucun risque en soi), et de réduire vos impôts, afin d'économiser de l'argent. Sans oublier que vous pouvez également préparer votre retraite à travers la constitution de ce patrimoine, durable et sûr, car «inscrit dans la pierre», et de plus, est transmissible.
En outre, il vous permet de gagner un revenu supplémentaire (loyer collecté), indexé à vie. Un revenu supplémentaire que vous pouvez faire un profit une fois la période de location initiale de la maison est terminée; En tant que propriétaire, vous êtes en effet libre d'augmenter éventuellement le loyer, et donc de gagner un revenu plus élevé. En pratique, la réduction d'impôt accordée par la loi Pinel pour un investissement locatif en France, allant de 12% à 21% selon le nombre d'années de location, vous permet d'économiser jusqu'à 6 000 euros par an. En outre-mer, la loi Pinel est beaucoup plus avantageuse puisqu'elle permet une réduction de 32%; ce qui équivaut à près de 8 000 euros d'économies chaque année. Cependant, cette réduction d'impôt est prise en compte pour le plafonnement des niches fiscales. De plus, il est souvent recommandé, si votre situation financière le permet, de financer l'achat d'un logement par un crédit et sans aucune contribution. Nous parlons de «financement bancaire total». En effet, cela vous permet de rentabiliser au mieux votre investissement, car l'intérêt sur le prêt est totalement déductible des revenus locatifs. De plus amples explications sur tous les détails du fonctionnement de ce paquet fiscal et de ses avantages seront fournies avec plaisir par un de nos experts si vous le souhaitez. N'hésitez pas, il est encore temps!